El mercado de campos se mantiene activo y ve con buenos ojos la modificación de la Ley de Tierras

Federico Nordheimer, director ejecutivo de Nordheimer Argentina, analizó el presente de los bienes raíces rurales, la demanda sostenida, la falta de oferta, el comportamiento de los alquileres y el impacto que podría tener una reforma de la Ley de Tierras Rurales.

El mercado de bienes raíces rurales también expresa el estado de ánimo de la economía agropecuaria. La compra, la venta y el alquiler de campos no se mueven aislados de lo que ocurre tranqueras adentro: dependen de los márgenes del productor, de las campañas agrícolas, del clima, de los precios internacionales, de los costos y, sobre todo, de la confianza para invertir. En ese escenario, el sector muestra una actividad sostenida, con consultas firmes y compradores interesados, aunque con una limitación cada vez más visible: faltan campos atractivos en venta.

Federico Nordheimer, director ejecutivo de Nordheimer Argentina, conoce ese movimiento desde adentro. Está al frente de una inmobiliaria de campos que trabaja en todo el país, con 42 representantes distribuidos en la Argentina y presencia también en Uruguay, Paraguay, Bolivia y Chile. Además, asesora a interesados en comprar campos en Estados Unidos. Con 20 años de trayectoria en la empresa fundada por su padre y luego de haber recorrido prácticamente todo el país viendo establecimientos rurales, con excepción de Tierra del Fuego, sostiene una mirada optimista sobre el potencial productivo argentino.

“Siempre soy optimista de lo rico que es nuestro país, no solo en recursos naturales, sino también en recursos humanos”, afirmó. Esa visión aparece como punto de partida para entender su lectura del mercado: más allá de los vaivenes económicos, la Argentina sigue generando riqueza en el interior productivo y una parte de ese capital vuelve a buscar resguardo y proyección en la tierra.

Según explicó, el negocio de campos atraviesa un buen momento. “Está movido, por suerte. Venimos de tres años muy buenos, uno mejor que el otro. Y siempre digo: no solo nosotros, sino toda la industria”, señaló. Esa percepción también se refleja en la Cámara Argentina de Inmobiliarias Rurales, donde participa junto a otras firmas del sector. Allí, dijo, el movimiento se observa en distintas regiones y confirma una tendencia que viene consolidándose.

“Se nota movimiento en todos lados. Eso es una buena señal que se viene consolidando y creemos que va a ser otro año bueno”, indicó. Sin embargo, el dato central no está únicamente en la demanda, sino en el desbalance con la oferta. Para Nordheimer, hoy hay más interesados en comprar que campos disponibles, y esa falta de oferta es lo que muchas veces impide que las operaciones se concreten.

“Hay mucha más demanda que oferta hoy en día”, sostuvo. Por eso, cuando el índice de actividad de la cámara registra alguna baja, no siempre significa que haya menos interés comprador. En muchos casos, el problema es más simple y complejo a la vez: no aparecen campos interesantes en venta. “A veces el movimiento cae, pero no es por el interés de la gente, sino porque no hay oferta y no se concretan negocios porque no hay campos interesantes a la venta”, remarcó.

Detrás de cada compra, explicó, suele haber una historia de acumulación productiva. Quien busca un campo generalmente llega después de haber hecho bien las cosas y necesita colocar sus ganancias en un activo seguro, tangible y de largo plazo. “Cuando alguien viene a comprar, es el fruto de que ha hecho las cosas bien y necesita colocar sus ganancias”, explicó. En muchos casos, los compradores apuntan a campos de su propia zona, donde conocen el clima, los suelos, los rindes y las reglas no escritas del territorio; en otros, buscan diversificar regiones para repartir riesgos y ampliar oportunidades.

Esa lógica se vuelve todavía más evidente en la zona núcleo, que sigue siendo el territorio más buscado, el más caro y el más fácil de vender. Allí, la demanda aparece todas las semanas, pero la oferta es escasa porque los propietarios saben que tienen en sus manos un activo difícil de reemplazar. “Los campos en la zona núcleo no son solo los mejores campos del país, sino los mejores campos del mundo”, afirmó Nordheimer. Esa frase resume por qué ese tipo de tierra casi no sale al mercado y por qué, cuando aparece una oportunidad, la decisión suele tomarse rápido.

La economía general, por supuesto, influye sobre todas estas decisiones. Los márgenes productivos, las lluvias, los costos y los precios internacionales pueden acelerar o frenar proyectos. Pero Nordheimer marcó un punto importante: una mala campaña ya no implica necesariamente una situación límite para el productor. Después de tantos años de inestabilidad, muchos aprendieron a financiarse, a guardar un colchón y a atravesar momentos difíciles sin tener que desprenderse de sus campos. “Una mala campaña hoy no implica que los productores se fundan o tengan que pasar por situaciones muy difíciles”, señaló.

En esa resistencia también pesa el funcionamiento de la propia cadena agroindustrial. Proveedores de semillas, fertilizantes e insumos conocen a sus clientes, saben quién es quién y muchas veces acompañan financieramente cuando una campaña viene mal. Ese entramado, construido durante años, permite que el sistema absorba golpes sin que cada crisis termine automáticamente en ventas forzadas o en decisiones desesperadas.

El mismo contexto explica lo que ocurre con los alquileres rurales. Después de un período de subas, Nodrheimer cree que los valores tenderán a estabilizarse porque los márgenes agrícolas están más finos. Los costos aumentaron, pero los precios de los commodities no acompañaron en la misma proporción, y eso obliga a mirar con más cuidado cada número. “Los alquileres venían en suba hasta el último año. Yo creo que este año se van a mantener estables”, dijo.

La razón, explicó, está en que el negocio agrícola necesita hoy rindes muy buenos para alcanzar el equilibrio. “Hoy aumentaron los costos, pero los precios de los commodities no han subido. Entonces cada vez el margen del negocio está más finito”, sostuvo. En ese marco, los dueños de los campos también conocen la realidad del arrendatario y entienden que no hay demasiado margen para nuevas subas fuertes.

Uno de los puntos centrales de su análisis fue la posible modificación de la Ley de Tierras Rurales. Para Nordheimer, una reforma puede convertirse en una señal positiva para el mundo, no tanto porque vaya a producir una compra masiva de campos por parte de extranjeros, sino porque mostraría una orientación más abierta hacia la inversión y la propiedad privada. “Puede ser una buena noticia y señal para el mundo”, sostuvo.

Desde su experiencia, el temor a que los extranjeros compren todos los campos argentinos no coincide con lo que ocurre en el mercado real. El comprador local sigue siendo muy fuerte, conoce las zonas, conoce el negocio y decide más rápido. “Mucha gente está temerosa de que los extranjeros van a venir a comprar todos los campos. Nosotros, estando de este lado del mostrador, vemos que el productor agropecuario y los inversores argentinos están deseosos y han comprado mucho campo”, afirmó. Y completó: “Hasta que un extranjero se decide a invertir, un argentino que ya conoce la zona y conoce el área decide mucho más rápido”.

Por eso, no imagina al capital extranjero desplazando al productor o al inversor argentino en los campos agrícolas y ganaderos tradicionales. Donde sí ve una oportunidad concreta es en proyectos que requieren inversiones de largo plazo, mayor capital de trabajo y una paciencia financiera que muchas veces excede la lógica del productor local. Allí aparecen actividades como el riego, la forestación, los cultivos permanentes y los frutos secos, entre ellos almendros, pistachos o nueces.

“Ese tipo de inversor va a desarrollar muchas economías regionales del país”, señaló. La clave, para él, es mirar la inversión no solo como una operación de compra de tierra, sino como un proceso capaz de generar empleo, mover maquinaria, demandar combustible, activar servicios, distribuir insumos y ampliar la actividad en zonas que necesitan escala y capital. “Toda inversión o ingreso de capitales ayuda a desarrollar. Eso implica contratar gente, reparar máquinas, combustible, distribución de insumos, un montón de cosas que agrandan la torta”, expresó.

Frente al temor por la extranjerización, insistió en que hay un problema de comunicación. Según su experiencia cotidiana, la enorme mayoría de las consultas sigue siendo de argentinos. “La estimación es que un 95% de las tierras son de argentinos y el resto de inversores extranjeros”. Para el empresario, el debate público muchas veces queda atrapado en casos puntuales que se repiten como símbolos, pero que no reflejan necesariamente la dinámica general del mercado.

En caso de que lleguen más inversiones extranjeras, consideró probable que se desarrollen asociadas al conocimiento local. El agro argentino tiene historia, experiencia y recursos humanos con una formación difícil de reemplazar. “Nuestro historial agropecuario viene de hace 150 años. No somos nuevos en esto y es una de nuestras principales ventajas competitivas”, concluyó. Esa combinación entre capital, tecnología, conocimiento territorial y capacidad humana puede ser, según su mirada, una oportunidad para desarrollar regiones y producciones que todavía tienen mucho por crecer.

El mercado de campos muestra así una realidad concreta: hay demanda, hay interés y hay capital dispuesto a invertir, pero falta oferta de calidad. La tierra sigue siendo uno de los activos más buscados del país y, en ese contexto, la posible modificación de la Ley de Tierras aparece, para una parte del sector, como una señal positiva para ampliar inversiones, generar desarrollo y abrir nuevas oportunidades productivas sin desconocer el peso que sigue teniendo el productor argentino en la compra y administración de los campos.